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Ursachen für Schäden und Mängel einer Immobilie


Feuchtigkeit, Schimmel, Risse, Wärmebrücken – was tun im Falle von Mängel ? Wichtig ist auf jeden Fall die Gefahr früh zu erkennen und vorzeitig zu handeln. Sollte es zu einem groben Schaden am Gebäude kommen ist es ratsam,gut vorbereitet und vor Allem richtig versichert zu sein.

Mängel – Feuchtigkeitsschäden

Ursachen:

  • Meteorwasser  (verschmutztes Wasser aus Niederschlägen)
  • extreme Klimabedingungen (falsches Wohn- und Lüftverhalten)
  • Schwachstellen von Bauteilanschlüssen (Wärmebrücken)
  • Bauteile nicht fachgerecht aneinandergereiht (fehlende oder falsche Dampfsperren)

 

Allgemeine Mängel :
Thermische Schwachstellen, sogenannte Wärmebrücken, zeichnen sich bei mangelndem Heizungs- und Lüftungsverhalten der Bewohner schnell durch Schwarzschimmel ab. Die Schimmelbildung wird gefördert durch die kälteren Nord- und Ostwände und das organische Material, welches sich in zB. Tapete befindet. Durch Einsatz von Infrarot-kameras bzw. durch Öffnen der Baukonstruktion können die Ursachen von Mängeln genauer untersucht werden.

IDEALES RAUMKLIMA



Mängel – Schimmel

Verhinderung durch Begrenzung der Feuchtigkeit

  • Ausreichende Außendämmung – der Taupunkt im Wandinneren darf nicht unterschritten werden
  • Sanierung von undichten Installationen und Entwässerung
  • Sanierung mangelhafter Bauwerksabdichtung
  • Verbesserung der Luftdichtheit der Gebäudehülle
  • Ausreichende Be- und Entlüftung der Innenräume
  • Luftzirkulation bei Möbelstücken oder Gardinen vor Außenbauteilen ermöglichen
  • Alle bewohnten Räume, Schlafzimmer und Küchen sowie Bäder ausreichend beheizen

 

Beseitigung von Schimmelpilz

Schimmelpilz lässt sich auf Dauer nur beseitigen, wenn an den an den betroffenen Stellen eine relative Feuchtigkeit von unter 80% sicher gestellt oder der Nährgrund beseitigt wird. Das Abtöten von Schimmelpilzen mittels Chemikalien spielt dabei nur eine untergeordnete Rolle. Auch bei „Hausmitteln“ ist Vorsicht angesagt, da diese mehr Schaden anrichten können, als sie nützen. Schäden sollten durch Fachleute begutachtet werden. Diese führen die Planung der erforderlichen Maßnahmen und die Kontrolle der Wirksamkeit durch. Grundsätzlich ist zu bedenken, dass Schimmel tief in das organische Material eindringt, und ein oberflächliches Entfernen nicht ausreichend ist.

Lüftung von Wohnräumen

Wohnräume lüftet man am besten, indem man die Fenster vollständig öffnet und über eine Querlüftung (Fenster auf beiden gegenüber liegenden Hausseiten öffnen) einen intensiven Luftaustausch sicherstellt. In der Regel reicht es aus, Räume täglich 3x5 Minuten intensiv zu lüften. Bäder/Duschen müssen nach jedem Wannenbad/Dusche ca. 5 Minuten gelüftet werden.
Mängel – Wärmebrücken

Wärmebrücken entstehen, wenn an diesen Stellen mehr warme Luft austritt, als an der direkt umliegenden Gebäudehülle. Eine solche Schwachstelle kann zum Bauschaden führen, wie zB Schimmel. Auch wird die Energieeffizienz des Hauses durch den Wärmeverlust deutlich beeinträchtigt.

Es gibt „konstruktive“ Wärmebrücken – die durch die Konstruktion des Gebäudes bedingt auftreten – die auf Anschlussdetails und den Einbau unterschiedlicher Materialien zurückzuführen sind. Eine häufig anzutreffende Schwachstelle ist der Balkon. Die Betonplatte (an der Geschossdecke) ist oft durchlaufend von innen nach außen, ohne thermische Trennung, eingebaut.

Die „geometrische“ Wärmebrücke findet man in Gebäudeecken. Die warme Innenfläche trifft auf eine größere kühle Außenfläche und die Wärme strömt schneller aus. Die Oberflächentemperatur der Wand ist im Bereich der Wärmebrücke niedriger als an den anderen Wandflächen. Die warme und feuchte Raumluft kühlt sich hier am stärksten ab. Kalte Luft nimmt weniger Feuchtigkeit auf als Warme, somit fällt Tauwasser aus, das sich an diesem Bauteil niederschlägt – der Schimmelpilz findet optimale Bedingungen vor.

Mit Hilfe der Thermographie lassen sich Wärmebrücken leicht ausmachen. Ein Fachmann arbeitet damit eine geeignete Vorgehensweise zur Sanierung aus.

Mängel – Risse

Als allgemein anerkannt gilt, dass z.B. Haarrisse in Putzen bis zu 0,2 mm Breite – soweit sie vereinzelt auftreten – nicht zu bemängeln sind. Allerdings ist zu untersuchen, ob z.B. durch die Wasseraufnahme über den Riss eine Beeinträchtigung z.B. der Dauerhaftigkeit zu befürchten ist.

Klären Sie, ob die Rissbildung evtl. auf schwerwiegende Veränderungen des Bauteils hinweist. Harmlos erscheinende Risse im Deckenputz können auf Mängel in der Putzhaftung am Untergrund oder feine Risse an der Betonoberfläche auf Korrosion der Bewehrung hindeuten.

Die Ursachenermittlung beantwortet Fragen, ob das zum Zeitpunkt der Besichtigung festgestellte Rissbild einen Endzustand darstellt oder ob in Zukunft mit einer Erweiterung und Vermehrung der Risse zu rechnen ist.

Die meisten Rissbildungen sind auf einmalige schadensverursachende Vorgänge zurückzuführen, die durch Schwindvorgänge (Abgabe von Baufeuchtigkeit), durch Kriechvorgänge (nicht reversible Verformungen unter Last) und durch Setzungen (Lageänderung der Fundamente durch Verformung des Baugrundes) am Gebäude entstehen.

Es gibt Risse, die auf immer wieder einwirkende Vorgänge wie die Temperatur- und Feuchteänderung des Außenklimas oder durch wiederkehrende Erschütterungen (z. B. Straßenverkehr) hervorgerufen werden; diese Risse nehmen mit der Zeit zu.

Im Falle des Falles

1. Notmaßnahmen durchführen

Alle Maßnahmen die nötig sind um das Gebäude zu schützen und den Schaden einzudämmen sind unverzüglich durch Sie einzuleiten z.B. bei einem Wasserschaden das Wasser abzustellen notfalls die Hauptzufuhr, bei einem Feuer die Feuerwehr rufen und das Haus evakuieren, etc.

2. Schadensmeldung bei der Verwaltung oder direkt bei der Versicherung

Der Schaden ist unverzüglich der Hausverwaltung telefonisch, per Fax oder per Mail am selben Tag der Feststellung zu melden, damit diese ebenso schnell der Versicherungsgesellschaft der Gemeinschaft gemeldet werden kann (zu spät gemeldete Schäden können von der Versicherung abgelehnt werden). Es werden von Ihnen vorerst folgende Angaben benötigt:

wann trat der Schaden auf
was ist geschädigt, bzw. Umfang des Schadensbildes (z.B. nasser Fleck an der Decke)
mögliche Ursache
wie hoch schätzen Sie den Schaden und dessen Beseitigung (die meistern Versicherungen schicken einen Gutachter ab einer Schadenshöhe von ca. 2.000 €)

TIPP:

Melden Sie Risse Ihrer Haushaltsversicherung.
Wenn Einrichtung durch Feuchtigkeit o.A. geschädigt wurde, ist eine eigene Versicherung ratsam, denn Mobiliar ist nicht mit der herkömmlichen Gebäudeversicherung mitversichert.
Es gibt Fachfirmen, welche 24 Stunden erreichbar sind und die für sofortige Ersatzmaßnahmen (Rohrbruch) ausgerüstet ist, um das Schadenausmaß einzudämmen.

Es gibt Fachfirmen, welche sich mit einer 24 Stunden Notfallnummer erreichen können und die für sofortige Ersatzmaßnahmen (Rohrbruch) ausgerüstet ist und die ersten Absicherungen trifft um das Schadensausmaß einzudämmen.



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