Der richtige Verkaufspreis Ihrer Immobilie

Der Verkaufspreis gehört genau ermittelt und dies erfordert viel Sorgfalt und Wissen. Sollte der Verkaufspreis nur 10% über dem ortsüblichen Marktwert liegen, hat dies verheerende Folgen auf die Anzahl der Kaufinteressenten. Die Gruppe der Käufer nimmt dabei gleich um 30% ab.

Weitere Faktoren die den Verkaufspreis beeinflussen:

- Wie viele Käufer suchen eine Immobilie wie die Ihre?
- Wie viele Immobilien sind derzeit zum Verkaufen und zu welchem Preis?
- Mit welchem Preis wurden ähnliche Objekte verkauft? etc.

Sicher ist das Thema "Ein Makler kostet nur Geld" ein sehr wichtiges, bei Ihren Überlegungen. Wir sparen Ihnen Kosten! Das Geheimnis unseres Erfolges liegt ausschließlich in Ihrem Nutzen. Viele potentielle Käufer zu finden ist auch mit einem hohen Aufwand an Werbung und Zeit verbunden. Wir nehmen diese Kosten und rechtliche Faktoren auf uns, denn Sie entlohnen uns NUR im Erfolgsfall.
Ist das fair?

Verkehrswertermittlung

Es sind drei gängige, gesetzlich festgelegte Verfahren üblich, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Für die Ermittlung des Marktwertes sollten alle verfügbaren Unterlagen hinzugezogen werden, vom Grundbuchauszug über Bauzeichnungen bis hin zu laufenden Mietverträgen.

- Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren ist es möglich, den Marktwert durch einen Vergleich mit ähnlichen Gebäuden festzulegen. Voraussetzung, um dieses Verfahren anwenden zu können, sind Immobilien, die in Lage, Beschaffenheit, Zuschnitt, Nutzung etc. vergleichbar/ähnlich sind.

- Sachwertverfahren

Bei diesem Verfahren wird also ermittelt, welche Kosten für den Neubau eines Objektes in dieser Lage und Qualität entstehen würden. Dann wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Objekte, bei denen die Eigennutzung wesentlich und nicht der Ertrag ausschlaggebend für die Markteinschätzung ist, werden oft mit dem Sachwertverfahren geschätzt. Über die Bruttogeschossfläche werden die Herstellungskosten des Gebäudes geschätzt, Baunebenkosten und die Kosten für Außenanlagen werden ebenfalls anhand einer Tabelle ermittelt.

- Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren dient vor allem der Bewertung von Gewerbeimmobilien, aber auch Mehrfamilienhäuser werden damit geschätzt. Die Methode findet also vordergründig dann Anwendung, wenn es vor allem um die Erträge geht, die langfristig erzielt werden können. Als Grundlage wird dabei die Jahresnettomiete herangezogen.

- Der Verkehrswert

Nach Anwendung mindestens zwei unterschiedlicher Verfahren legt der Profi den Verkehrswert bzw. den Marktwert fest. Dies ist jener Wert, der sich im "allgemeinen Geschäftsverkehr am ehesten einstellt" - also der auf dem freien Markt wahrscheinlich (im Durchschnitt) erzielt wird.

Der Verkehrswert ist außerdem stichtagsbezogen. Das bedeutet, dass der Verkehrswert durch jene Verhältnisse bestimmt wird, die zu einem bestimmten Tag - und nur zu diesem Tag - Gültigkeit haben. Will heißen: Bricht morgen eine Weltwirtschaftskrise herein, ist der Verkehrswert der Immobilie übermorgen bestimmt ein anderer als vorgestern.

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Faktoren, die beachtet werden sollten

- Lage
Was zeichnet eine gute Lage aus? Ein wichtiger Faktor ist auf jeden Fall die Infrastruktur (Kindergärten, Schulen, ärztliche Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an das Verkehrsnetz, Zentrum etc.), die Nachbarschaft (Gewerbegebiet? Sozialer Brennpunkt?) , aber auch diverse Umweltrisiken (Fluglärm? Hochwassergefahr?).Wichtig ist aber auch, wie sich das "Viertel" in dem sich das Objekt befindet, in Zukunft entwickelt.

- Alter
Auch das Alter der Immobilie spielt bei der Ermittlung des Marktwertes, z. B. beim Sachwertverfahren, eine Rolle. Grundsätzlich sind Neubauwohnungen natürlich hochpreisiger als Bestandswohnungen. Doch eine Altbauwohnung muss kein Nachteil sein: viele Leute wissen die hohen Decken, dicken Wände und großzügigen Grundrisse zu schätzen.

- Baulicher Zustand
Bei älteren Wohnungen sollten Käufer allerdings ganz genau hinsehen - gerade in Altbauwohnungen können sich Mängel verstecken. Mangelnder Brandschutz, veraltete Elektrik und verrostete Wasserleitungen sehen Laien oft auf den ersten Blick nicht; und gerade hier kann sich im Nachhinein herausstellen, dass Geld nachgeschossen werden muss, um den Werterhalt zu sichern.

- Energiesparwerte
Auch der energetische Zustand eines Gebäudes sollte bedacht werden. Der Energieausweis, den jeder Verkäufer oder Vermieter vorlegen muss, lässt Rückschlüsse auf den künftigen Energiebedarf zu. Außerdem kann abgelesen werden, welche Modernisierungsmaßnahmen in Zukunft auf den Eigentümer zukommen. Klar: Je weniger Energie benötigt wird, umso wertvoller das Gebäude.

- Laufende Mietverträe
Laufende Mietverträge können einen Vorteil darstellen - aber auch einen Nachteil. Wer eine Wohnung kauft, die bereits vermietet ist, tritt als Eigentümer in den Mietvertrag ein. Erkundigen Sie sich im Vorfeld, ob die bezahlte Miete den gängigen Mietpreisen entspricht.

 Wir von ERA Gut & Fair verstehen bei der Preisfindung nicht nur die einfache Liegenschaftsbewertung, sondern analysieren umfangreich die Marktsituation. Gerne helfen wir beim Verkauf Ihrer Immobilie und bewerten diese mit unserem bewährten ERA Verkaufswertgutachten. Rufen Sie uns an: 02635/71 041

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